刚需兼投资，今年是个不错的买房年

一、房贷宽松趋势已成

昨天我们聊了一下未来房贷利率下行的趋势，从这一个角度来说，和过去3-4年相比，房贷利率指标有两点非常值得大家关注。 

其一是下行趋势已经形成。

从2019年8月到2020年4月，一直是处于下行通道中，这个时间段已经是超过半年时间了。你可以说2020年是因为新冠肺炎疫情，但你要知道在此之前就已经开始下行了。所以，这一波房贷利率下行趋势已经形成，而且仍将继续。 

其二是房贷利率下行力度或许超预期。

说句玩笑话，昨天京东突然给我涨了10万多的金条额度，并把日利率进一步下降，话说我的金条从未用过，额度和利率五六年都没变过了。很明显，金融机构手里现在有很多钱，中小企业可以借钱，还有更多的钱可以放贷给普通消费者，可见一斑。

而且随着央行降准，公开市场操作的力度进一步加强，昨天的会议又明确了，将进一步加强对中小银行的定向降准。着力解决信用困难，普惠中小企业。第一级宽松可以是定向，但资金的流动性确定了，宽松已经超预期。

新冠肺炎疫情很复杂，现在我们已经知道了一个新名词：无症状携带者。主要以年轻人为主，他们靠自身免疫系统能够很好地控制病毒，相比老年人明显重症化，年轻群体的无症状携带者风险更大，因为常规隔离发现不了，必须通过核酸检测等手段才能找出来，而无论是有明显症状的人还是无症状携带者，都有很强的传播力。4月1日起，卫健委已经开始公布无症状感染者情况。

之所以插一句，是想说新冠肺炎疫情防控工作面临新挑战，更不用说国外了，配套的经济刺激措施也会在力度上和时间上上一个台阶。 

二、调控稳定偏松

依然是调控，当前对各城市房地产走势影响最大的仍然是调控，因为利率的影响是中长期的，而调控却是立刻可见的。

比如苏州，3月20日公布的人才落户方案，实际上5月1日才正式生效，但当晚就有好几个楼盘抢开，并取得了不错的去化效果。

最近的是天津，已经明确不再给积分落户的数量设限，积分够了就能落户，有多少算多少。

相比那些直接降首付一日游的调控措施，这些措施相对间接，能够活下来，虽然不会短期制造特别大的需求，但对开发商来说，这就是实实在在的利好。所以你看现在不少城市的楼盘都开始酝酿上调备案价，很大程度上就是因为这个原因，他们反应很快。

实际上，很多人可能都没关注到，从2019年开始，各大城市的限价都在一定程度上有所破冰，比如每年给你5%的房价涨幅空间。这一点在南京表现得尤为明显，最近一个月来备案或开盘的价格明显都突破了区域限价，这值得关注。 

三、实际房价有涨

1-2月份，成交量跌的很厉害，原因显而易见。

但用统计局公布的总销售额和总销售面积简单算一下，房价可是一点没跌。

地方城市贡献很大，特别是备案价，功不可没。 

除了房价，实际成交量的提升比价的提升更明显。

这是本轮楼市小阳春的一个特点，也是最迫切的，所有的调整都主要是要把成交量拉上来。预售门槛降低，加快审批，取消现房销售等等。相对而言，价格虽然有涨，但仍在容忍范围内。 

四、、开发商获得了空前的利好

因为本次疫情，房企融资难度大幅度降低，海内外融资额度和融资成本都有了明显下降。

资金流向来看，国内已经成为全球“最安全”的地方，3月份百强房企拿地资金中，外资比例相比此前已经有了上升，预计到4/5月份，该比例有望进一步上升。

境内融资方面，2月份房企平均融资成本为4.2%，环比1月继续下降 0.8个百分点，再创历史融资成本新低。

最直接的影响是一批要挂掉的企业，又获得了输血。大房企更是信心十足，1-2月份，土地价格有了明显上涨，受复工复产进度影响，高周转要降速，所以土地上涨影响的主要是明年的房价。

另一个利好是在销售端，房企预售门槛普遍降低，这对于现金流有极大利好，快点卖快点回款。这已经是最近一两个月所有稳楼市政策的标配，绝大部分城市都有。 

五、投资性需求有抬头

从微观层面来看，现在商品房销售的确在回暖。但与之前普遍观望不同，现在一个明显的区别是，差的地方仍然不太好卖，但好的地方比以前更好卖了。 

这种情况，我判断是偏投资性需求开始增加了。房地产，尤其是中国的房地产，在此特殊时刻，抗跌性表现得很好，符合避险资金的资产配置需求。而地段又是优先指标，所以房子造得一般，设计一般都没太大关系，只要地段好，都相对好卖，这跟投资性需求偏好是一致的。

但受限整体调控氛围影响，此种需求对整体楼市的影响并不太大。 

以上几点总结起来就是：

1、 如果说3-4月份是小阳春的话，那么今年3-4月份会表现得更好。

2、 房贷利率下行，审批速度在加快，鼓励买房。

3、 楼盘加快入市，可选的楼盘数量在增加。

4、 从房住不炒的角度来说，比如成交量一旦稳定到合理水平，一些对刚需利好的政策就有可能顺势收回。

5、对于刚需兼投资的人来说，一个刚起势的行情已经出现。以前是买了不涨，或者涨了买不起，现在则是更好的情况，买了有一个比较稳定的涨幅。这种明显利好刚需兼投资的购房窗口期在过去几年都没有出现过的。原因有二，全面调控仍在；温和反弹。

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